2015 рік став найгіршим в історії з продажу нерухомості, але в нинішньому році ситуація може змінитися
Для мільйонів українців ринок нерухомості – не абстракція. Багато хто з нас мріє про поліпшення житлових умов, а для цього потрібно мати можливість купити квартиру за ціною, що влаштовує (а часто перед цим – ще й вигідно продати ту, що вже є). А у когось є житло на продаж, але гордість не дозволяє взяти ту низьку ціну, яку зараз пропонують. Ми звернулися до фахівців, щоб дізнатися, якими успіхами порадував нас ринок житла в минулому році, що відбувається на ньому зараз і до чого варто готуватися в найближчому майбутньому.
НОВОБУДОВИ ВИЖИВАЮТЬ
Минулий рік має свої приводи для "гордості" – як-не, він став рекордним. "Якщо коротко, то 2015 рік був найгіршим за всю історію незалежності України за поведінкою ринку і кількістю угод, – говорить аналітик департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький. – Це стосується і первинки, і вторинки, і оренди".
Президент Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Сергій Злидень в оцінках більш обережний: "2015 – найнижчий впродовж останніх 5-6 років за кількістю транзакцій". Якщо, наприклад, у грудні 2013 року було продано 1222 квартири в новобудовах, а 2014-го – 422, то минулого місяця – 295. А взагалі за весь рік кількість угод на місяць не піднялася навіть до 400.
РИЗИКИ. Цікаво, як з часом змінювалися пріоритети покупців. "З 2009 року кількість угод на вторинному ринку була більша, ніж на ринку новобудов, – розповідає Сергій Костецький. – Потім, в 2011-2012 роках, первинка вирвалася вперед. А в 2015 році знову з'явилася тенденція до переваги вторинного ринку".
На думку Костецького, однією з причин втрати довіри до первинки стали "піраміди": "Це коли забудовники починають об'єкти, а залучені під їх будівництво гроші перекидають на ті будівництва, які знаходяться на більш пізніх стадіях, – говорить Сергій Костецький. – Якщо трапиться якийсь катаклізм – в чому я, втім, сумніваюся, – то велика кількість об'єктів буде заморожена". Це і турбує людей.
Вносить свою лепту і те, що через подорожчання матеріалів та робочої сили різко зросла собівартість будівництва. А підвищити ціни на житло не вдається – тоді різко падають продажі (особливо це стосується передмістя). Відповідно, рентабельність бізнесу багатьох компаній знизилася до небезпечного для цього ринку рівня в 10-15%: будь-який значний рух цін на матеріали – і вони – "в мінусі". Чому у декого із забудовників може з'являтися спокуса просто збанкрутувати.
ЦІНИ. Як зазначено в аналітичному звіті ІАП "Столична нерухомість", у грудні середня вартість представлених до продажу квартир на первинному ринку житлової нерухомості Києва становила 22 692 грн/кв. м, щодо січня 2015 середня ціна збільшилася на 31,3%. Але якщо дивитися в доларовому еквіваленті, відбулося навіть деяке зниження цін.
ВТОРИЧКА: ПЛАВНО ВНИЗ
Вторинний ринок торік намагався заманити покупців все більш привабливими умовами – правда, без особливого успіху. "У доларовому еквіваленті відбулося зниження цін, по Києву в середньому – приблизно на 20% за рік", – говорить Сергій Злидень. Наприклад, за даними ІАП "Столична нерухомість", за рік (щодо січня 2015) середня ціна в гривні виросла на 25,7%, а в доларах знизилася на 15,5%.
ПЛАВНІСТЬ. "Ціни опускалися, але плавно, – говорить директор ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецький. – Так як людей з грошима (потенційних покупців) на ринку досить багато, але часто вони не готові прийняти остаточне рішення і чекають ще більшого зниження ціни". Загальне відчуття економічних складнощів в країні, а також публікації в ЗМІ переконують публіку не поспішати з покупками – подумайте, а раптом завтра стане ще дешевше? З іншого боку – цей натовп покупців, що таїться в засідці, забирав квартири, ціни на які опускалися нижче загальноринкових, миттєво.
І продавці бачили, що, скинувши $ 2 тис., вони вже отримували багато дзвінків і перегляди. А відповідно – і реальну надію продати. Так навіщо ж відразу спускати на 5 тис.? З іншого боку, покупці, побачивши, що квартири, що коштували $ 45 тис., пропонуються тепер за $ 43 тис., починають сподіватися, що скоро їх можна буде взяти і по $ 40 тис. Так, до обопільного задоволення, і тривав цей процес – з мінімально можливою для такого великого міста, як Київ, кількістю реально зроблених угод.
"Ринок торік цікавий тим, що в основному тримався на якихось термінових продажах – людипоспішають виїхати кудись, потрібні гроші, і вони готові знижувати вартість", – розповідає Сергій Костецький.
ОПТИМІЗМ. Як вказують багато фахівців, таке солодка життя для покупців може протривати недовго. Якщо в політиці не відбудеться нічого непередбаченого і не буде якихось неадекватних дій влади, то вже до кінця весни – початку літа можна очікувати зростання економіки. "А ринок нерухомості першим реагує і на спад економіки, і на її зростання", – говорить Олексій Холмецький. Так що, можливо, на покупку за нинішніми мінімальними цінами залишилося всього кілька місяців.
ОРЕНДА: ВСЕ СТАБІЛЬНО
У нинішній ситуації саме оренда – остання відрада для змученої душі ріелтора. На тлі ринку продажів, що заснув оренда подає ознаки життя – нехай і не такого активного, як в минулі роки. "Ринок живий, працює стабільно, – говорить Олексій Холмецкий. – Непогано він підживлюється приїжджими зі Сходу: там ситуація залишається дуже сумною, і люди продовжують перебиратися до нас".
Ще одне джерело життя – міграції всередині Києва. "Стала більш помітна тенденція, коли люди переїжджають в менш престижні райони, в квартири поменше і так далі. Люди шукають житло подешевше, і це допомагає ринку зберігати активність".
ДИНАМІКА. "У 2015 році оренда абсолютно на всі квартири в гривні подорожчала на 15-20% – у зв'язку із зростанням "комуналки", стрибками курсу долара і т. д., – говорить Сергій Костецький. – Але навіть це не перекриває ні інфляцію, ні зростання курсу долара". Пояснення такої щедрості просте: "На відміну від продавців квартир, ті, хто здає, не перебувають в ілюзіях з приводу ціни. Якщо ця квартира коштує 4 тис., вони ставлять реальну ціну і здають. Інакше вони просто будуть втрачати гроші", – говорить Олексій Холмецкий.
На його думку, далі ціни будуть рости приблизно в темпі інфляції (якщо вірити прогнозам, в 2016-му вона буде нижчою, ніж у минулому році). "Вартість буде приблизно така ж, – вважає Сергій Костецький. – Ніхто не буде зменшувати орендну плату. А якщо її збільшити хоча б на 20%, то різко зменшиться число угод. Я думаю, що до 10% (при стабільній ситуації) зростання може бути, але не більше того".
