Нещодавно Кабмін затвердив постанову, яка дозволяє мешканцям багатоквартирних будинків погасити борги перед ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку). Так, якщо у людини є заборгованість, вона може укласти договір безпосередньо з самим ОСББ і відпрацювати свій борг, або ж зменшити його суму. 


Що за борги можна погасити і які потрібні документи


5 вересня 2018 року Кабінет міністрів затвердив постанову №711, згідно з яким мешканці багатоквартирних будинків можуть відпрацювати свої борги. Радник в АТ "Спенсер і Кауфманн" Максим Литвин каже, що схожий механізм працював і раніше, але зараз до нього внесли деякі зміни.


"Такий порядок затверджується КМ України не вперше. Зокрема, раніше діючий порядок розрахунків за такі операції затверджений КМ України постановою №1521 від 11 жовтня 2002 року", – нагадав Литвин.


Наприклад, зараз можна виконати роботи лише на суму, яка буде меншою від суми боргу, або ж сумірною йому. До цього можна було вказувати в договорі суму, яка перевищувала розмір боргу, або ж виплачувати людині готівку за виконану роботу. Щоправда, у цього обмеження теж є свої підводні камені.


Експерт зазначає, що багато роботи щодо ремонту/реконструкції (особливо в старих будинках) виконувалися окремими мешканцями, які ніколи не були боржниками зі сплати внесків та платежів, пов'язаних з утриманням багатоквартирного будинку. При цьому такі роботи (іноді досить дорогі) виконувалися співвласниками за власною ініціативою або через велику необхідність, наприклад, дах, що протікає, і т.д.


"Пізніше, за попередньою домовленістю з ОСББ або через судові процеси (в разі небажання/бездіяльності ОСББ) вартість здійснених робіт могла бути віднесена співвласнику в рахунок майбутніх платежів перед ОСББ. За новим порядком сума за договором про виконання робіт не повинна перевищувати суму заборгованості", – пояснює Литвин.


До того ж, у цього механізму також є свої нюанси, про які обов'язково потрібно пам'ятати, щоб оформити все належним чином. Рішення про списання таких боргів можуть прийматися тільки на загальних зборах ОСББ, адже це виключно їх компетенція. На зборах правління дає свою згоду і укладає договір з мешканцем.


"Щоб скасувати заборгованість, необхідно укласти договір з правлінням ОСББ про виконання робіт на суму, що не перевищує суму заборгованості. Ініціювати укладення договору можуть обидві сторони: як співвласник (подавши заяву), так і саме правління ОСББ, але тільки за згодою співвласника", – каже Павло Мороз, керуючий партнер юридичної фірми Braxton.


Юрист також додає, що на практиці швидше зустрічатимуться випадки, коли співвласники ініціюватимуть підписання таких договорів самостійно.


Укладається договір в двох примірниках і видається кожній стороні. У ньому обов'язково потрібно вказати наступне:

  • вид робіт;

  • обсяг робіт;

  • вартість робіт;

  • термін виконання

умови придбання необхідних для виконання робіт матеріалів і устаткування (при необхідності).

За допомогою цього механізму можна списати борги мешканця саме перед ОСББ, тобто списати борг перед водоканалом, побіливши паркан, не вийде.


"Варто зазначити, що порядок поширюється лише на заборгованість щодо внесків на утримання будинку, можливість же його застосування у відносинах з іншими постачальниками послуг (вода, газ, електрика), не передбачена", – говорить Тетяна Лежух-Вовк, директор ЮК "Лежух і партнери".


Навіщо потрібен акт виконаних робіт і чи відпрацювання обкладатимуться податком


Після того, як мешканець і правління ОСББ укладуть договір і визначаться з обсягом і видом робіт, людина приступає безпосередньо до самого виконання робіт, щоб зробити це у встановлений термін. Коли робота буде виконана, представник ОСББ повинен скласти акт виконаних робіт.


"Насамперед, після завершення робіт складається акт виконаних робіт за визначеною правлінням формою. В акті вказується вид робіт, їх обсяг і вартість. Акт також складається в двох примірниках і надається кожній стороні. Його необхідно буде додати до самого договору, ну і плюс до того, голова правління ОСББ повинен видати довідку про зарахування вартості робіт у рахунок списання (зменшення розміру) заборгованості", – зазначив Павло Мороз.


В довідці необхідно зазначити таке:

  • дату;

  • ПІБ, адреса співвласника, якому видано зазначену довідку;

  • реквізити за договором і актом виконаних робіт;

  • інформацію про зарахування вартості виконаних робіт в рахунок списання (зменшення розміру) заборгованості зі сплати внесків та платежів із зазначенням дати такого списання;
  • ПІБ голови правління ОСББ.


Акт виконаних робіт та довідка потрібні, щоб в разі чого у мешканця були підтверджуючі документи про те, що він виконав свою частину роботи, а значить, його борг може бути списаний.


Юрист також зазначив, що в новій редакції постанови виключили можливість оплатити роботу мешканця готівкою, а залишили тільки те, що його праця допоможе списати борг. Ще один важливий пункт – це оподаткування.

Псопулярне: “Я – готовий”: Вакарчук зробив гучну заяву про президентство


"Нова редакція порядку відрізняється тим, що була виключена можливість виплат за роботи готівкою і виключено згадку про оподаткування. Але Податковий кодекс ніхто не скасовував. Тому прийняті зміни не означають, що погашення заборгованості не веде до появи доходу, який обкладається податком на загальних підставах", – заявив Павло Мороз.


Він каже, що винагорода, яка нараховується мешканцеві за роботу, стає базою для нарахування єдиного соціального внеску. Так, ОСББ повинно перерахувати військовий збір, ЄСВ та ПДФО в день підписання акта.


У свою чергу, Максим Литвин зазначає, що в новій редакції постанови питання оподаткування взагалі обійшли стороною, через що виникає багато питань, тоді як в старому порядку було чітко вказано, що: "доходи, отримані членом об'єднання в результаті виконання робіт, передбачених цим Порядком, оподатковуються відповідно до законодавства".


"Виходячи з практики, яка склалася, як і раніше, немає підстав вважати договір між ОСББ і співвласником іншим, ніж цивільно-правовим договором, за яким ОСББ виступатиме податковим агентом фізичної особи та сплачувати всі необхідні податки. В будь-якому разі, ніяких роз'яснень щодо цього питання ні від КМ України, ні від ДФС немає. Тому керівництво кожного ОСББ діятиме в цьому питанні на свій страх і ризик (якщо, звичайно, вирішать застосувати цей порядок у відносинах з боржниками)", – пояснює Максим Литвин.


Відпрацювання боргу перед ОСББ розцінюватиметься фіскальною службою як отримання доходу, який повинен бути оподатковуваним.


"ОСББ повинно буде включати відпрацьовану боржником суму до свого оподатковуваного доходу, що автоматично означає необхідність сплати податку на доходи фізичних осіб (18%), військового збору (1,5%) та єдиного соціального внеску. Тобто, фактично ми можемо говорити про необхідність ОСББ погашати податки за боржника за свій рахунок, адже передбачити відпрацювання суми боргу разом з податковими платежами не вийде, оскільки сума договору не може перевищувати суми заборгованості співвласника", – говорить Тетяна Лежух-Вовк.


Вона також додає, що такий складний підхід до проблеми і відсутність відповідних роз'яснень з боку ДФС абсолютно не сприяє тому, щоб новий порядок став широко поширеним і в кінцевому варіанті вирішив проблему.

Чи буде це вигідно для мешканця і ОСББ


Юристи вже зараз відзначають, що така схема зацікавить найімовірніше боржників, ніж правління ОСББ. Адже ОСББ доведеться платити податки і віддавати свої, живі гроші, тому що від мешканців вони отримуватимуть безпосередньо виконану роботу.


"Такий механізм навряд чи буде вигідний для ОСББ, оскільки кваліфікація боржника є сумнівною, а за виконання ним робіт необхідно буде заплатити зарплатні податки", – зазначив керуючий партнер адвокатського об'єднання Suprema Lex, адвокат Віктор Мороз.


Максим Литвин додає, що в новому порядку також кілька разів підкреслюється про необхідність отримання "згоди співвласника" для укладення відповідного договору. Однак нічого не сказано про право ОСББ відмовитися від надання певних послуг мешканцем, який хоче відпрацювати заборгованість.


"Варто зауважити, що з практики, що склалася останнім часом, багато боржників мають заборгованість перед ОСББ, розмір якої становить іноді навіть кілька мільйонів гривень. Формулювання в новому порядку не передбачають можливості ОСББ відмовити співвласнику в задоволенні його заяви. Однак така можливість відмови випливає з положення Закону про ОСББ і здорової логіки, за якою тільки ОСББ може вирішити, чи є необхідність і результат від виконання певних робіт співвласником, або такі роботи не є доцільними", – зазначив Литвин і підкреслив, що залишається можливість судових суперечок з цього приводу, в яких співвласники-боржники намагатимуться зробити неможливим виконання судових рішень про участь у витратах на ремонт/реконструкцію багатоквартирного будинку на підставі свого бажання (поданої заяви) про виконання робіт на благо всіх співвласників.


Радник в АТ "Спенсер і Кауфманн" впевнений, що новий порядок, який затвердив Кабмін, не допоможе істотно змінити ситуацію в цій сфері. Адже схожа процедура існувала і раніше, але не мала ніякого соціального ефекту.