Навесні 2014 року у Львові почалося будівництво великого житлового комплексу «Набережний квартал» по вул. Пулюя, яке сам забудовник називає «наймасштабнішим львівським будівництвом» та «втіленням мрій багатьох людей у життя».
Попри позиціонування цього 10-поверхового об’єкту як сучасного та комфортного житла, ціна квадратного метра у «Набережному кварталі» залишалася на той час підозріло низькою – 5900 гривень, що за тогочасним валютним курсом складало всього 500 доларів США.
«Основна стратегія компанії – якісне та швидке будівництво житлової і котеджної нерухомості при низькій вартості квадратного метра на початковій стадії проекту. Наразі ведеться будівництво 10 житлових комплексів у різних містах України», – така репліка від DCG швидше насторожує, бо чи буває відразу так, щоб швидко, якісно, багато і при цьому дешево?
Однак, незважаючи на сумніви у законності відведення землі та самого будівництва, мешканці Львова придбали більше 100 квартир у житловому комплексі. Неймовірно низька ціна настільки приваблювала покупців, що вони закривалиочі на численні проблемні питання «наймасштабнішого будівництва», які, зрештою, призвели до того, що довірливі львів’яни у підсумку виявилияя …покупцями повітря.
«Еліта-Центр» по-львівськи?
Покупцям квартир у «Набережному кварталі» пропонували стати асоційованими членами будівельного кооперативу ЖБК «Апартаменти-Захід» (Ідентифікаційний код за ЄДР 39206113, м. Львів, вул. Наливайка, 3. Кімната 9, голова кооперативу Мацюк Костянтин Сергійович). Важливе уточнення – «асоційоване» членство у кооперативі у даному випадку означає, що покупці не мають права голосу на зборах кооперативу. Всі рішення від імені кооперативу приймають виключно повноправні члени кооперативу – його засновники, а єдиний вид діяльності в кооперативі, доступний для його асоційованих членів – це сплата так званих пайових внесків.
Далі – ще цікавіше. Договором передбачено попередню оплату 90% вартості житла шляхом сплати громадянами пайового внеску на рахунок кооперативу. Це по суті є фінансуванням будівництва житла шляхом пайової участі фізичних осіб, що на сьогодні заборонено Законом України «Про інвестиційну діяльність».
Крім того, «пайовики» (а не покупці житла, як це мало би бути за законом), нічого не сплачують власне забудовнику, а тільки вносять членські внески на діяльність кооперативу, який, фактично, є посередником між забудовником і покупцями квадратних метрів. Тобто, львів’яни мусять не купувати житло у надійного забудовника з історією на ринку, а фінансувати (та ще й у спосіб, заборонений законом!) створений у травні 2014 року кооператив.
Тоді в офісі продажів потенційним покупцям розували, що замовником будівництва є ТзОВ «Діексбі інтернешнл», генпідрядником – ТзОВ «Екскомбуд», проектувальником – також «Діексбі інтернешнл». Ще одна залучена до будівництва компанія – «Інноваційне будівництво».
Закономірним є питання про те, де у наведеному вище переліку ЖБК «Апартаменти-Захід»? Його немає. Тобто у випадку, якщо щось піде не так, покупці квартир не можуть нічого вимагати від забудовників, бо не укладали з ними жодних угод. Єдина структура, якій теоретично могли би пред’являти претензії покупці повітря по вулиці Пулюя – це сам кооператив. Але й тут на них чекає сюрприз. У випадку незавершення будівництва члени кооперативу за законом не можуть подати позов на кооператив до суду, адже це означало б, що вони судитимуться самі з собою.
У «Набережному кварталі» не називали і кінцевих власників компанії, а у документах фігурують лише підставні особи. Покупців чомусь не насторожувало, що кооператив очолює одна особа, документи підписує друга, забудовником є третя особа, а підрядником – четверта.
Це позбавляє інвесторів навіть теоретичної можливості повернення коштів. Також кооператив чи забудовник по даній схемі не сплачує жодних податків, і, як стверджують експерти, мусить користуватися схемами обналу готівки, що є черговим, а у даному випадку вже й підсудним, порушенням закону.
Усі ці подробиці наводять на закономірний висновок про те, що вся діяльність «Набережного кварталу» має ознаки фінансової піраміди, тобто побудованої за шахрайською схемою будівельної афери на кшталт скандально відомої київської компанії «Еліта-Центр».
За хрестоматійним визначенням, фінансова піраміда – це організація, членство в якій набувається за умови внесення певних внесків, і яка здатна продовжувати своє функціонування лише за умови вступу до неї все нових і нових членів.
До речі, на тоді ж (2014 р) на сайті львівського «Набережного кварталу» були перелічені більше 10 об’єктів, які компанія (так і невідомо, яка саме, – невже створений два місяці тому кооператив?) будує у різних регіонах України. Це означає, що таємничі кінцеві власники будівельної піраміди збирають гроші на будівництво по всій Україні, вкладаючи невелику їх частину у будівництво, яке створює видимість активного розвитку всіх проектів. Проте щойно потік все нових і нових довірливих вкладників припиниться, забудовник не зможе побудувати вже куплені людьми квартири.
До речі, «мега-забудовник», яким позиціонує себе «Набержений квартал», збираючи кошти на будівництво від мешканців Львова, Києва, Хмельницька, Вінниці та інших міст – насправді здав у експлуатацію аж 2 (!) будинки – перший у 2007 році, другий у 2010.
І ще один штрих для повноти картини. У разі, якщо хтось із покупців захоче вийти з кооперативу, він як асоційований член повинен продати свою частку в кооперативі іншій особі (тобто привести в кооператив іншого інвестора замість себе). Інакше вже внесені гроші не повертаються. Ну чим це не шахрайство?
Проблеми з законом і не тільки
Добре відомо, що як тільки почалося будівництво «Набережного кварталу», мешканці прилеглих до ділянки по вулиці Пулюя будинків вийшли на протест. Вони вважали будівництво незаконним, та заявляли про відсутність у забудовника відповідних дозволів та стверджували про небезпечність будівництва через геологічні особливості ділянки.
«Наш будинок через ці роботи дає тріщину. Також тут є підземні порожнини, на яких будувати взагалі не можна. Львівські будівельні компанії відмовлялися від будівництва, бо порахували, що укріплення території буд новим будинком обійдеться дуже дорого, вартість квадратного метра у новобудові зважаючи на це буде надзвичайно високою, а отже проект не буде рентабельним. Насторогу викликає те, що чужа компанія вирішила тут реалізовувати проект і ціни є підозріло низькими. Вже можна здогадатися, що роботи тут проводять із порушеннями», – заявляла одна з активісток протесту проти новобудови.
Мало того, представники забудовника визнавали, що результати проведених інженерно-геологічних досліджень показали наявність під фундаментом новобудови такого явища, як карст. Проте вони запевняли, що вжили всіх необхідних заходів, щоб забезпечити стійкість будинку. І це – всього за 500 доларів за квадратний метр (ціни 2014 року*)
Крім того, у забудовників «Набережного кварталу» відсутній проект забудови, який пройшов би державну експертизу. Замість нього вони реєструють Декларацію про початок будівельних робіт, при цьому вносячи в неї «прострочені» дані п'ятирічної давнини. Цей факт був підтверджений перевіркою інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю.
Також за нормами Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем. Забудовники «Набережного кварталу» не є ні власниками, ні користувачами: ділянка належить Львівському вищому професійному училищу ресторанного сервісу та туризму.
Всі дозволи на будівництво видані на одну фірму і за проектом під училище, яке, в свою чергу, не зовсім законно передало ділянку під забудову «Набережному кварталу». Цей забудовник без зміни проекту і отримання необхідних дозволів, а також без дотримання технічних умов веде будівництво. Єдиний документ, який їм вдалося отримати – це дозвіл на початок робіт, який незабаром було скасовано і отримано знову. Фактично «Набережний квартал» будує 13 секцій висотного будинку під прикриттям проекту коледжу на будівництво 12 квартир. При цьому порушуються елементарні пожежні норми.
«Будівництво у Львові законне і завершиться вчасно», – Юрій Сусляк, співзасновник.
На жаль, пан співзасновник не уточнює, що саме він співзасновував. Незаконний кооператив? Фундамент будинку на Пулюя? «Набережний квартал»? А що таке «Набережний квартал»? Та й цитата ця, розміщена на офіційному сайті, виглядає підозріло. Коли організація справді діє законно і впевнена у своїй правоті, вона не кричить на кожному кроці про законність своїх дій. А наведене твердження більше схоже на аутотренінг із відомого радянського фільму: «Я самая обаятельная и привлекательная»…
Список об’єктів будівництва у різних містах, наведений на сайті львівського «Набережного кварталу» у юридичному плані нічого не об’єднує. Фактично ж має місце діяльність групи фізичних та юридичних осіб, яка має ознаки фінансової піраміди. Формально ці проекти реалізовуються різними юридичними особами, але фактично вони пов’язані між собою через одних тих самих фізичних осіб засновників та керівників (зокрема Юрія Смалюка, Руслана Полякова, Анатолія Попова), юридичних осіб (зокрема ТОВ «Фірма «Тонус», ЄДРПОУ 23845071), а також однотипними сумнівними схемами роботи, описані вище. Наразі всі дороги ведуть до так званої «Development Creative Group (DCG)», про яку в інтернеті чимало негативних відгуків.
Ще з більшими труднощами львів'яни стикнулися з травня 2015 року. Мешканці житлового комплексу «Набережний квартал» у Львові (на вул. Пулюя) живуть без газу, а інколи навіть й без електрики. У них досі не запрацювали газові котли. У теплу пору року люди обходились без тепла, а зараз змушені мерзнути у власних квартирах.
Забудовник здав в експлуатацію вже три під’їзди. Із 240 квартир заселені близько 60. Через різницю температури на вулиці та в помешканнях люди не закривають шаф, а з підлоги щокілька годин збирають конденсат, пояснює мешканка кварталу Катерина Лаврик.
Сім’я Лавриків заселилась сюди у липні минулого року. Та нова квартира вже потребує ремонту. По стінах «поліз» грибок, тож аби хоч трохи забрати вологість, вигадали осушувач повітря.
«Коли є світло, заморожуємо воду в пляшці і потім на цій холодній замерзлій пляшці конденсується вода. Он вона бачите скільки (показує воду у посудині, – ред.) – це все вологість за 12 годин приблизно», – розповів мешканець Олег Лаврик.
У квартирах ставлять електрообігрівачі, але вони не рятують. Електрична підстанція не працює на повну потужність, тож світло працює з перебоями. У «Львівгазі» пояснюють – газ підключать, коли в забудовника буде порядок з документами.
«В нас в грудні поступили документи. Було чимало зауважень. На сьогодні ці зауваження допрацьовуються замовником. Тобто ми чекаємо від них, якщо вони допрацюють ті свої зауваження, тоді будемо приймати в експлуатацію і пускати газ», – пояснив перший заступник голови правління ПАТ «Львівгаз» Володимир Король.
Державні норми дозволяють проводити газ до 10-го поверху. Житловий комплекс звів 12. Тож дозвіл на виняток з правил забудовники просили у Мінрегіонбуді. Ті дали добро, але попросили довідку виконавчого органу про неможливість під’єднатись до системи центрального теплопостачання.
«Через цю довідку, виходить, ми вже змайстрували газорозподільну підстанцію, газ уже поданий по суті на «Набережний квартал». У нас немає юридичної можливості зараз просто повернути вентиль, щоб подати газ», – розповів прес-секретар ЖК «Набережний квартал» Анатолій Шалаєв.
У міській раді не поспішають давати таку довідку, адже парапетний тип котлів, які змонтовані у будинку – небезпечний для здоров’я людей. Оскільки труби виходять назовні. Тож найбільша концентрація вуглекислоти на рівні середніх поверхів.
«Ми, власне, доходимо тут до компромісу, що руйнувати того не потрібно. Люди погодились, що вони будуть вимагати від забудовника облаштувати до тих парапетних котлів систему коминів, щоб ці продукти згоряння виводились централізовано», – сказав начальник міського управління житлового господарства Юрій Голець.
Забудовник на це погодився. Тепер у міській раді чекають документів від забудовника, та письмового прохання під’єднати газ від мешканців. Тоді цю справу розгляне виконавчий комітет.
Однак це ще не все. Ситуація, яка скалался у Львові повторилася і в інших містах, де працювали забудовники «Набережного кварталу».
РІВНЕ
Така ж ситуація у рівнян, які придбали квартири в рівненському «Набережному кварталі». Вони звинувачують забудовника в махінаціях, адже будинок досі не готовий до експлуатації
"Будинок 2-гої черги «Набережного кварталу» у Рівному, що на Чорновола, 60, досі не підключений до водо-, газо- та електропостачання, відсутній ліфт. І це – попри зареєстровану ще в червні 2014 року декларацію про готовність об`єкта до експлуатації"- розповідають рівняни , які придбали квартири у цьому будинку.
.jpg)
За їх словами, квартири обійшлися їм по 300-350 тисяч гривень. Покупці звинувачують забудовника в махінаціях, адже жити в будинку досі неможливо.
Покупці скаржаться, що сконтактувати із забудовником напряму вони не можуть, бо він уникає зустрічі.
ТЕРНОПІЛЬ
Тернопіль тільки відійшов від афер сумнозвісного будівельника Щепановського, від якого постраждали близько 3000 пайовиків, як нам підсовують чергового «будівельника», до роботи якого на першому ж об’єкті вже є ряд кричущих зауважень.
До редакції газети «Номер один» звернулися люди з метою отримання об’єктивної інформації щодо дотримання будівельних норм, вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності будівельною компанією «Набережний квартал», яка зводить житловий будинок у Тернополі на вул. Будного. Як вони стверджують, при будівництві виявлено ряд порушень будівельних норм.
Але найбільше їх обурив факт, про який вони дізналися після підписання договорів. Виявилось, за їхніми словами, що у пояснюючій записці до житлового будинку 30 відсотків квартир записано як «приміщення для тимчасового проживання», при цьому їх продають як житлові квартири.
Чи знають пайовики, що вкладають гроші у тимчасове житло?
Журналістам «Номер один» вдалося отримати підтвердження, що й справді, згідно з офіційними документами, частина кімнат у цій новобудові значились як «приміщення для тимчасового проживання».
– Згідно з завданням на проектування, в будинку до 30% житлової площі передбачається для приміщень тимчасового проживання, – йдеться у пояснювальній записці до проекту даного багатоквартирного житлового будинку.
Кажучи по-простому, третина житлової площі у будинку, яку продає «Набережний квартал», – це ніщо інше, як кімнати в гуртожитку. Відповідний запис про «тимчасове житло» було зроблено, як у неофіційній розмові повідомив один з тернопільських проектантів, з однією простою метою: до кімнат у гуртожитку ставляться менш жорсткіші вимоги, ніж до звичайних житлових квартир, а тому, менше вкладаючи у будинок інвестицій, можна більше заробити.
Поспілкувавшись із провідними будівельниками обласного центру, ті в один голос кажуть, що не дозволяють собі зводити будинки для тимчасового проживання, продаючи їх як нормальні житлові квартири.
Щоб розібратися в цій непростій будівельній темі, ми звернулися до голови Тернопільської обласної організації Національної спілки архітекторів України Олега Головчака. Той одразу зазначив, що для того, аби зробити комплексний аналіз, потрібно мати на руках повний пакет документів. Однак, як кажуть, по гарячих слідах Олег Іванович кілька застережень все ж таки зробив.
– Норма чітко каже: сонце має потрапляти у квартиру безперервно протягом 2,5 год. на день у літній період (з 22 березня по 22 вересня). Якщо цей час переривається, скажімо, перед будинком є якийсь об’єкт, то він має бути збільшений до трьох годин. У даному випадку з північної сторони за проектом розміщено 88 однокімнатних квартир, до яких сонце не потрапляє, що є порушенням. Якщо це була б службова квартира, в якій людина кілька років прожила і з’їхала, – це одне, але, як показує практика, інколи людина проживає все життя в однокімнатній квартирі, – зазначив Олег Головчак.
Отож 88 однокімнатних квартир у житловому будинку – не інсолюються, оскільки орієнтовані на північ. Балкони і лоджії засклені та розміщені перед кімнатами, що погіршує інсоляцію інших квартир у житловому будинку (ДБН В.2.2-15-2005).
Окрім того, в даному житловому будинку порушено пожежні норми – не забезпечений другий евакуаційний вихід із квартир будинку (ДБН В.2.2-15-2005).
– Протипожежні норми кажуть, що з кожної квартири мають бути два евакуаційні виходи. Один – це вхідні двері, інший – балкон або лоджія. У разі пожежі людина повинна вийти на балкон, зачинити двері і сховатися за простінок (шириною 1,20 м), щоб до неї не дістав вогонь, та дочекатися пожежників. У нашому випадку, об’єднавши балкон з кімнатою, проектанти (ТОВ «Три-Пілля Проект» – авт.) ліквідували другий пожежний вихід, – зауважив Олег Іванович.
Тернополяни також скаржаться, що в даному будинку не забезпечено заходів щодо сейсмостійкості в 6-бальній зоні (ДБН В.1.1-12:2006).
Ділянку «навантажили» у 3(!) рази більшою кількістю квартир
Ось що розповів журналісту «Номер один» директор Тернопільської філії ТОВ «Українська будівельна експертиза»Василь Чубик, котрий проводив експертизу проекту: «Згідно з законодавством, у будинках третьої категорії складності виконується експертиза в частині міцності і надійності конструкції. Зауваження до проекту були в частині відсутності монолітних залізобетонних поясів і змішаної конструктивної схеми. У відповідь мені повідомили, що відповідні зміни внесено в проектну документацію. Чи враховано зауваження безпосередньо при будівництві – мені не відомо, адже це питання до осіб, які займаються технічним наглядом».
Також є застереження щодо кількості посаджених квартир, які за нормами можуть будуватися на даній ділянці. Як кажуть досвідчені тернопільські будівельники, земельну ділянку 0,44 сотих за приблизним розрахунком можна «навантажити» 100-110 квартирами, але аж ніяк не 338-ма, як це має місце. Тобто норма перевищена в три(!) рази і цього не могли не помітити спеціалісти міського управління містобудування, архітектури та кадастру (працюють там не один десяток років), які на основі містобудівного розрахунку видавали містобудівні умови й обмеження.
Окрім вищеперерахованих, є ще й інші зауваження:
– житловий будинок розміщений у санітарній зоні хлібозаводу №2 ТОВ «Тернопільхлібпром», що порушує Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів (наказ Міністерства охорони здоров’я України №173 від 19.06.1996 р.);
– в 11-поверховому будинку з 8-ма квартирами на поверсі не встановлено другого ліфта (ДСТУ ISO 4190-6);
– не забезпечено опору теплопередачі огороджувальних конструкцій (ДБН В. 1.1-12:2006) тощо.
Цілком можливо, що проектанти, а вони з Києва, на будь-які відхилення від норм отримали певні листи-погодження на рівні Міністерства регіонального розвитку та будівництва і при необхідності можуть їх пред’явити. Але, маючи такі серйозні застереження, які підтвердили місцеві фахівці, можна припустити, що навряд чи спеціалісти з Міністерства підуть на подібні порушення…
Даною публікацією «Номер один» крапку в цій сумнівній будові не ставить. Редакція направила інформаційні запити до Державної архітектурно-будівельної інспекції, Тернопільської ОДА, міського управління містобудування, архітектури та кадастру, обласної служби Української державної інвестиційної експертизи, Національної спілки архітекторів України. В наступних публікаціях ми обов’язково повідомимо, якою є реакція фахівців цих поважних організацій на вищенаведені застереження тернополян.
Джерело: 4vlada, "Вголос", 0352.ua, Vlasti.net, Zaxid.net