В історичному ареалі Львова, на вул. Шевченка, активно зводять масштабний житловий комплекс, а реклама закликає львів’ян відправитись у «Велику Британію», адже саме так і називається новий ЖК. Загальна площа землі, на якій розташовано комплекс – майже 6 га.
У межах масштабного розслідування про підводні камені ринку новобудів у Львові, журналісти ІА Дивись.info дізнались чимало неочікуваних фактів про житловий комплекс і його замовника, фірму «РІЕЛ». Навіть не так: про будинок для військових і його замовника, ВЧ Держприкордонслужби 2144, адже саме так за документами й проходить ЖК «Велика Британія».
А тепер по порядку
Ми проаналізували пакет документів, необхідних кожному забудовнику для того, аби розпочати будівництво. Для тих, хто не є експертом в законодавстві, що регулює ринок будівництва житла, варто знати певні етапи, які проходить проект перед тим, як перша цеглина може бути закладена в будівництво нового будинку.
«Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, погодженого відповідними органами місцевого самоврядування та зареєстрованого у встановленому законом порядку, – консультує юрист Ольга Чайковська. – Далі забудовнику необхідно звернутись із заявою про надання містобудівних умов та обмежень до уповноваженого органу (на даний час такі повноваження передані Виконавчому комітету Львівської міської ради). Якщо об’єкт будівництва знаходиться в історичному ареалі міста, отриманню містобудівних умов повинно передувати розроблення історико-містобудівного обґрунтування та погодження його органами охорони культурної спадщини, в разі наявності складних геологічних та археологічних умов – необхідно додатково провести відповідні дослідження та обстеження планованого об’єкту. На підставі отриманих містобудівних умов та обмежень розробляється проектна документація на будівництво (яка теж, в свою чергу, в разі наявності певних умов підлягає погодженню з органами охорони культурної спадщини та обов’язковій експертизі). Після чого замовник будівництва звертається до Державної архітектурно-будівельної інспекції для реєстрації декларації про початок виконання підготовчих та/або будівельних робіт чи за видачею дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів IV і V категорії складності».
Все бере початок з землі
За даними сайтів «ЛУН» і «Новостройкі», житловий комплекс «Велика Британія» будує у Львові будівельна корпорація РІЕЛ, найпродуктивніший забудовник Львова.
Однак, наказ про затвердження містобудівних умов і обмежень виданий зовсім не РІЕЛу, а військовій частині 2144 ДПСУ (прикордонникам).
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
Із цього наказу виходить, що Держприкордонслужба в особі ВЧ 2144 хоче збудувати на місці колишньої військової частини багатоквартирний будинок для військовослужбовців. Справа в тому, що величезна ділянка, на якій «росте» новий ЖК – територія військової частини. На публічній кадастровій мапі ця ділянка позначена як територія, що перебуває у державній власності (цільове призначення 15.03: «Для розміщення та постійної дислокації Державної прикордонної служби України»). Актуальність цієї інформації ІА Дивись.info підтвердили і в ГУ Держгеокадастру у Львівській області.
Тобто, ділянка, що перебуває у державній власності «відноситься до земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення; за цільовим призначенням – для обслуговування будівель і споруд військової частини. В головному управлінні Держгеокадастру додали: відповідно до даних Держземкадастру, інформація про зміну форми власності та цільового призначення земельної ділянки протягом 2012-2016 рр. відсутня».
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
Варто нагадати собі, що в Україні є 10 категорій земель за цільовим призначенням. Це, наприклад, землі сільськогосподарського призначення, землі житлової та громадської забудови, землі особливо охоронюваних територій, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення, землі лісового, водного фонду, землі промисловості, транспорту і землі запасу.«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
Житлові будинки, як багатоквартирні, так і індивідуальні, можна будувати на ділянках тільки однієї категорії – «для житлової забудови». На інших дев`яти – не можна
Відповідно, житлового кварталу на кілька секцій, школи і спорткомплекса на цій ділянці не має бути… але ж є! З іншого боку, чого лише не зробиш для військових, адже за документацією, що видана на будівництво комплексу, він зазначається як майбутнє житло для військовослужбовців Держприкордонслужби (у Наказі про затвердження містобудівних умов та обмежень та інших документах не вказано, що прикордонникам буде передана лише частина квартирного фонду). Втім, квартиру тут може собі купити кожен, і навіть без військового квитка. Чому так сталось, ми запитали у прикордонників.
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
На інформаційний запит у Держприкордонслужбі ІА Дивись.info підтвердили, що житло зводиться для військовослужбовців. «На даний час триває будівництво двох багатоквартирних житлових будинків на ділянках Держприкордонслужби у м. Львові по вул. В. Великого, 10 та чотирьох багатоквартирних житлових будинків по вул. О. Степанівни, 8. Згідно з проектно-кошторисною документацією кількість квартир у будинках становить 1035 квартир. Після завершення будівництва площа та кількість квартир по категоріях, які належатимуть Держприкордонслужбі, буде уточнена відповідно до обмірів БТІ».
З одного боку, все чудово – нові будинки для львівських прикордонників, у дозвільній документації йдеться про житловий комплекс на 15 секцій (6-9 поверхів), ще й школу в межах комплексу (відповідний дозвіл ДАБІ підписала у січні цього року). Але ж корпорація РІЕЛ уже продає квартири у цих будинках (фактично, не знаючи кількості приміщень, які належатимуть прикордонникам).
Більше того, коли наші журналісти відправились у відділ продажів під виглядом покупців, менеджер дійсно розповів про те, що ділянка належить прикордонникам і що пов’язує корпорацію і ДПС спільний договір. Деталі цього договору є комерційною таємницею, тож зробити його копію не дозволяється. Втім, на запитання, чим же розплачується «РІЕЛ» за землю, журналісту відповіли, що розрахунок ведеться квартирами і що «РІЕЛ» уже віддав прикордонникам все, що їм належало віддати, але у вже готових будинках за іншими адресами.
Прикордонники, нагадуємо, тижнем раніше відповіли, що розрахунку ще не було, бо ж і кількості квартир вони ще не знають…
Без детального плану
Йдемо далі тернистими шляхами дозвільних документів. Виявивши, що цільове призначення ділянки геть не те, з яким можна будувати житло, журналісти вирішили поцікавитись детальним планом місця забудови. Справа в тому, що саме на ньому має бути нанесено зонування (житлові будівлі мусять мати чітко прописану мінімальну віддаленість від певних санітарних зон, промислових об’єктів тощо). До того ж, на детальному плані зазвичай містяться дані про комунікації, ґрунтові води та інше. Відповідно, для того, аби змінити цільове призначення землі, орган місцевого самоврядування мав прийняти рішення про розробку детального плану. «Статтею 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» заборонено змінювати цільове призначення земельних ділянок», якщо це не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території», – говорить юрист Ольга Чайковська.
Відтак, ця конкретна потреба у детальному плані мала би постати для того, аби змінити цільове призначення землі. Журналісти поцікавились в Управління архітектури Департаменту містобудування ЛМР копіями детального плану ділянки у межах вулиць: О. Степанівни – Квітки-Основ’яненка – Шевченка – Ярослава Мудрого. Саме на цій ділянці і зводиться масивний ЖК. Однак, відповідь була наступною: «Інформуємо, що управління архітектури не володіє інформацією щодо якої зроблено запит, оскільки детальний план у межах вул. О. Степанівни – Квітки-Основ’яненка – Шевченка – Ярослава Мудрого не розроблявся».
І дійсно, цю інформацію підтверджує й сам Наказ про затвердження містобудівних умов та обмежень (один із ключових документів для старту будівництва). У пункті «Посилання на містобудівну документацію: генеральний план населеного пункту, план зонування, детальний план території та рішення про їх затвердження (у разі наявності)» йдеться наступне: «генеральний план забудови міста, затверджений ЛМР 30 вересня 2010 року».
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
Давайте ще раз, бо повірити у це важко: Департамент містобудування ЛМР своїм рішенням дозволив забудовувати ділянку, не призначену під житлову забудову, і навіть не попросив створити детальний план території, аби зрозуміти, чи безпечно буде житись майбутнім мешканцям. У промисловій зоні. На території колишньої військової частини. Коментарі зайві, але, на жаль, це ще не все.
Навіщо нам те ЮНЕСКО
Майбутній житловий комплекс розташований у межах історичного ареалу міста Львова, саме того історичного ареалу, занесеного в архітектурні пам’ятки ЮНЕСКО. У промоційних матеріалах забудовник усіляко підкреслює, що житимуть майбутні мешканці ЖК в історичному центрі Львова, десь між собором Св. Юра і площею Ринок. Однак, при погодженні свого будівництва замовники, чомусь, про належність свого комплексу до історичного ансамблю старого міста забули.
Усі новобудови, що розташовані в історичному ареалі Львова, мають пройти погодження Міністерства культури. Міністерство отримує історико-містобудівне обґрунтування (погоджене на рівні Львова і області), виносить рішення, чи можна будувати саме в цьому місці, а далі окремо погоджує проект (бо ж не можна посеред центру Львова звести тринадцятиповерхову «свічку»… Чи можна? Про це у наступних розслідуваннях). Крім того, міністерство має надати дозвіл на початок земельних робіт (адже в історичному ареалі можуть міститись також археологічні знахідки).
При погодженні документації на зведення «Великої Британії» міська рада вчинила безпрецедентно: підкреслила у Наказі про затвердження містобудівних умов та обмежень необхідність отримати погодження з мінкульту. «Це дуже рідкий наказ, бо зазвичай міська рада просто пропускає цей пункт, а тут чітко написали, що погодження має бути», – аналізує документ громадський активіст Олеся Дацко.
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
І дійсно, передостанній пункт Наказу: «До розробленого робочого проекту, містобудівну документацію на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями на вул. О. Степанівни,8 у м. Львові погодити у Міністерстві Культури України у встановленому законом порядку».
Своєю чергою, мінкульт відповідає: «За результатами перевірки електронної бази даних документообігу погоджень історико-містобудівного обґрунтування, проектної документації, дозволів на проведення земляних робіт за адресою вул. О. Степанівни, 8 у місті Львові Міністерством культури України не видавалось. Звернень на отримання дозволу на проведення земляних робіт на зазначеній ділянці не надходило».
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
Погодження через коліно
На рівні обласному ж цей проект погодили, хоч і зі скрипом. 27 липня 2015 року Управління охорони історичного середовища ЛМР розглянуло звернення ВЧ 2144 щодо будівництва житлового комплексу для військових (так-так, це про «Велику Британію» мова). Далі по тексту: «Повідомляємо, що питання забудови ділянки за згаданою адресою розглядалося на засіданні консультативної ради з питань охорони культурної спадщини при УОІС 15 липня 2015 року. Оскільки пропонований житловий комплекс активно впливає на міський урбаністичний простір, змінює панораму та силует міста Вам пропонується виготовити макет території в межах вул. Степанівни, Ярослава Мудрого, Городоцької, який відобразить вплив даної забудови на формування панорами міста».
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)А далі, вже 10 вересня 2015 року консультативна рада при ЛОДА погоджує обґрунтування будівництва цього комплексу. І тут взагалі цікаво. На запит нам надали витяг з протоколу «засідання Консультативної ради з питань охорони культурної спадщини у Львівській області при відділі охорони культурної спадщини та культурних цінностей ОДА» за 10 вересня 2015 року. На засіданні, судячи з витягів, присутні: Андрій Левик, Ігор Амбіцький, Юрій Разбицький, Іван Гарат, Юрій Дубик, Віталій Дубина, Оксана Ткачук, Андрій Коць, Микола Гайда, Василь Петрик, Василь Слободян, Оксана Бойко. А запрошені: Віктор Лось, Любомир Королишин, Ігор Яблонський, Тарас Притупа, Віктор Козарчук, Олександр Шульга, Мейлах Шейхет, Борис Четверіков, Ігор Гуманчук, Олеся Ковалишин і Ярема Чурилик. Нічого собі публіка! Заради всього лише погодження історико-містобудівного обґрунтування?!
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
Ми вирішили поцікавитись у кількох «присутніх», чи дійсно вони були на цьому засіданні. Принаймні двоє нам відповіли негативно. Більше того, у наданому журналістам витягу з протоколу не зазначаються ані головуючий, ані секретар, та й підписаний протокол лише секретарем Юрієм Разбицьким.
Варто звернути увагу й на доповіді присутніх. Оксана Бойко: нам подали проект з тими самими висотами, які ми розглядали минулого разу, з тою самою суцільною і масивною забудовою, нічого не змінено. Василь Петрик: автор опрацював той проект, який йому дав замовник і показав, як цей проект має виглядати в даному середовищі. Але після цього мають бути представлені висновки: чи цей проект придатний до реалізації, чи ні… Наприклад, понизити будинок №1 до тої чи іншої висоти. Таких висновків немає. Андрій Левик: на минулій Консультативній раді найсуттєвішими були зауваження щодо висотності та щільності забудови в окремих частинах ділянки. Ці зауваження не виправлено.
І, після подібних виступів рішення ради: погодити подане історико-містобудівне обґрунтування з будівництвом будинків 6-9 поверхів.
Як це все могло бути погоджене після таких красномовних виступів – загадка.
Я – не я і хата не моя
Скрізь (сайти з новобудовами, реклама в Google, сайт майбутнього ЖК та зовнішня реклама по місту) будівельна корпорація РІЕЛ позиціонує себе як забудовник даної ділянки, хоч у дозвільних документах про «Корпорацію РІЕЛ» аніслова.
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)В документах, виданих ДАБІ за січень 2016 року, зазначається, що підрядником будівництва є ТОВ «Довіра Гарант». Замовником (як і скрізь) виступає Перший окремий відділ капітального будівництва Держприкордонслужби. РІЕЛ у цьому випадку виступає, фактично, девелопером, посередником між замовником будівництва і клієнтом, який збирається придбати житло.
До того ж, і підрядник, «Довіра Гарант», так само приводить нас до РІЕЛу, чи, краще сказати, цілій системі дрібних і великих фірм, зосередженій в руках власників РІЕЛу.
Засновником і кінцевим бенефіціаром ТОВ «Довіра Гарант» є Олександр Михайлович Дубовик. Його бізнесові зв’язки вельми легко дослідити завдяки аналітичній платформі YouControl. Тут вже є і РІЕЛ у численних іпостасях. І це законом не забороняється, веде собі справи, то й веде. Насправді-то підприємств, товариств з обмеженою відповідальністю та інших структур, які є відгалуженнями РІЕЛу знайшлося з майже: «РІЕЛПОГРАНБУД-1», «РІЕЛПОГРАНДУБ-2», Агентство нерухомості «Будівельна корпорація РІЕЛ», Житлово-будівельна компанія РІЕЛ, РІЕЛ-груп, Будівельна корпорація РІЕЛ, Сервіс РІЕЛБУД і так далі. Частина з них навіть має судові сліди, але дане розслідування не про РІЕЛ загалом, а про «Велику Британію» зокрема як приклад того, як міська рада веде справи.
Варто віддати належне відділу продажів, адже там ніхто не приховує того, що юридичним замовником будівництва є зовсім не «РІЕЛ».
«ЖК на глиняних ногах»: чи все знають мешканці «Великої Британії» у Львові про свій новий дім? (Розслідування)
І тут важливий один нюанс. «РІЕЛ» виступає у ролі девелопера. А яка мж відповідальність девелопера перед майбутніми власниками квартир? «В основному договори, які укладаються стосовно об’єктів незавершеного будівництва, сконструйовані таким чином, що девелопер не відповідає за затримку в здачі об’єкту в експлуатацію, та не бере на себе жодних зобов’язань, які стосуються процесів будівництва, він лише передає кошти, – пояснює юрист Ольга Чайковська. – І відшкодування збитків, яке можна очікувати від девелоперів, обмежуються поверненням сплачених коштів та незначними відсотками (в кращому випадку), а сплачені кошти станом на час виникнення проблем вже знецінились, інфляція, коливання курсу тощо. І девелопери дуже рідко йдуть на те, щоб внести зміни в проект договору».
Водночас, покупці, які цікавились купівлею нерухомості у цього забудовника, розповідають про те, що договір їм запропонували укласти з ФОП задля того, аби мінімізувати податки. Нашим журналістам такого виду оплати не пропонували, втім розповіли, що усі квартири в будинках, що зводяться у межах «Великої Британії» викупив інвестор і що договір на передачу майна укладається із ним, адже він і є власником нерухомості. Є привід думати, що саме цей інвестор і виявиться у процесі покупки тим самим ФОПом для «оптимізації» податків.
Таку «оптимізацію» податків цілком можна припустити, враховуючи те, що в офіційному списку великих платників податків України за 2016 рік, затвердженому 14 січня 2016 року ДФС, жодної згадки про «Будівельну корпорацію РІЕЛ», або «РІЕЛ-груп» чи «РІЕЛПОГРАНБУД» нема. Для порівняння, деякі ніші будівельні компанії, які зводять по місту значно менше об’єктів, у списку присутні.
Замість післямови
Після публікації розслідування на сайті ІА Дивись.info РІЕЛ відреагував дописом на своїй сторінці у Facebook. Вважаємо за доцільне надати читачу й цю точку зору. Наведемо аргументи будівельної компанії без власних коментарів:
«А тепер по порядку (відповідей насправді набагато більше, зупинимося на ключових):
1.«Все бере початок з землі». Справді, територія на вулиці Ол. Степанівни, 8, де розташована військова частина Державної прикордонної служби України, відповідно до Земельного кадастру за основним призначенням відноситься до земель промисловості, транспорту, зв’язку та оборони і визначена під будівництво житла для військовослужбовців Державної прикордонної служби України. Разом з тим, відповідно до абзацу 2 Закону України Про використання земель оборони встановлено, що такі землі можуть використовуватися з метою будівництва житла для військовослужбовців та членів їхніх сімей без зміни цільового призначення на підставі містобудівної документації. Дане питання неодноразово було предметом перевірки різних контролюючих органів, у результаті яких не виявлено жодних порушень чинного законодавства у сфері містобудування.
2. Щодо містобудівної документації. На вказану територію через спеціалізовану ліцензовану організацію було розроблений детальний план території, який пройшов усі необхідні погодження та був затверджений у встановленому законом порядку. Також на вказану територію було розроблене та погоджене у встановленому законом порядку історико-містобудівне обгрунтування з відповідниими параметрами забудови та висотності. На зазначеній території проведене археологічне обстеження та отримані відповідні висновки щодо підземного рівня культурної спадщини. На території було проведене грунтове обстеження земель з метою недопущення порушення родючого шару землі. Також на території були проведені геологічні дослідження з метою встановлення несучої здатності грунтів та відповідності їх нормативам щодо забезпечення несучої здатності. Крім цього, додатково було проведене обстеження прилеглих будинків щодо недопущення втрат несучої здатності основних конструкцій. На підставі проведених комплексних робіт спеціалізованою організацією був розроблений містобудівний розрахунок забудови території, на яку були видані містобудівні умови та обмеження. Крім того, була розроблена проектна документація, яка отримала позитивний висновок державної експертизи, що є підставою для проведення будівельних робіт. Також виготовлена додаткова технічна документація щодо комплексної забудови території та отримані необхідні дозвільні документи».
Мар’яна ТКАЧЕНКО